由于此前多城第二輪集中供地遇冷，業(yè)內(nèi)對(duì)重慶供地的結(jié)果也有所預(yù)判。
9月24日，重慶完成第二輪集中供地的出讓?zhuān)K止出讓、流拍、底價(jià)成為關(guān)鍵詞。這場(chǎng)最終有33宗地要出讓的土拍，僅花費(fèi)短暫的1小時(shí)，便基本結(jié)束。
在首輪集中供地中，重慶、杭州、廈門(mén)、深圳等多個(gè)城市平均土地溢價(jià)率超過(guò)20%，其中重慶在不限價(jià)下整體溢價(jià)率高達(dá)43%位居榜首。
本次拿地主力則為央企與國(guó)企，民企參與度極低。最終成交結(jié)果顯示，競(jìng)得地塊的有中海、康田(重慶市地產(chǎn)集團(tuán)有限公司)、巴南建設(shè)、成都城投、邁瑞城投、葛洲壩、中鐵二十局、兩江集團(tuán)等，幾乎都為國(guó)資企業(yè)，且均為底價(jià)成交;其余大部分地塊則由平臺(tái)接管。
重慶此次原本計(jì)劃出讓42宗地，規(guī)劃建面447.41萬(wàn)平方米，總起價(jià)315.9億元，樓面均價(jià)7060元/平方米。
“冷清”的基調(diào)實(shí)際上在開(kāi)拍前就有所體現(xiàn)。開(kāi)拍前一日，截止報(bào)名后有9宗地塊交易被終止。
從報(bào)名情況看，本次競(jìng)拍熱度最高的北碚區(qū)蔡家地塊，共有16家企業(yè)參與，包括華潤(rùn)、招商、香港置地、美的、龍光、金地、建發(fā)、雅居樂(lè)、大唐等;此外，有3家以上房企報(bào)名的地塊共有11宗，多宗報(bào)名的有雅居樂(lè)、越秀、金地、建發(fā)等，其中亦有龍頭房企華潤(rùn)、萬(wàn)科的身影;剩余地塊則基本無(wú)人報(bào)名。
首輪集中供地中搶得地塊的龍湖、融創(chuàng)、保利、綠地、旭輝等大牌房企則未出現(xiàn)在本輪競(jìng)拍名單中。
最終共有5宗流拍，26宗掛牌成交，2宗競(jìng)拍成交，最高溢價(jià)率僅0.43%;競(jìng)拍的兩宗宅地，中海以13300元/平方米的樓面價(jià)拿下觀音橋地塊，中鐵二十局以7608元/平方米的樓面價(jià)拿下熱門(mén)的蔡家地塊，溢價(jià)率0.43%。
其中江北區(qū)觀音橋組團(tuán)H分區(qū)H06-5/04地塊，總面積10933.6平方米，容積率2.5，建筑面積27,334平方米，地塊起價(jià)3.64億元，最高限價(jià)3.85億元。而首輪供地中，中海同樣摘得觀音橋組團(tuán)地塊，但成交樓面價(jià)達(dá)到15307元/平米，溢價(jià)率高達(dá)63.96%。
中鐵十二局競(jìng)得的北碚區(qū)蔡家組團(tuán)R標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)R19-1-1/04、R19-1-2/04地塊，總面積85065平方米，容積率1.2，建筑面積102,078平方米，地塊起價(jià)7.76億元，最高限價(jià)8.93億元。
政策調(diào)控和市場(chǎng)變化或是土拍遇冷的主要影響因素。
有市場(chǎng)人士指出，第二輪集中供地的規(guī)則主要?jiǎng)χ父咭鐑r(jià)以及房企購(gòu)地資金監(jiān)管，主要為從源頭降成本以及嚴(yán)控保證金及地價(jià)款來(lái)源，確保市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。
相比首輪供地沒(méi)有限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等限制，本地重慶集中供地大幅強(qiáng)化了土拍規(guī)則，做出多項(xiàng)調(diào)整：設(shè)置最高限價(jià)、整體溢價(jià)率不超過(guò)15%;新增“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)，17宗地增加配建租賃住房指標(biāo)。
值得注意的是，9月19日，重慶發(fā)文加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，規(guī)定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金首付款監(jiān)管全部按照預(yù)售總額的35%核定，這意味著從拿地到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，對(duì)房企的現(xiàn)金流問(wèn)題加強(qiáng)了考驗(yàn)。
新規(guī)亦把開(kāi)發(fā)商的資金風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去，存在資金風(fēng)險(xiǎn)的須將其預(yù)售資金全額納入監(jiān)管，確保項(xiàng)目建設(shè)。
本次土拍更對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的的購(gòu)地資金來(lái)源、競(jìng)買(mǎi)資格等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類(lèi)融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)接管或預(yù)付款等。
對(duì)于后續(xù)的樓市，市場(chǎng)不乏看淡后市觀點(diǎn)，但從理性的角度分析，業(yè)內(nèi)人士郭潔認(rèn)為這很正常。拉長(zhǎng)時(shí)間軸看，過(guò)去重慶的土地市場(chǎng)也并不過(guò)熱，主要由于每年的土地供應(yīng)規(guī)模常在5萬(wàn)畝左右，盡管近兩年有所減少，但目前還有過(guò)去的土地存量、在建存量和在售存量，加上二手房存量已超過(guò)20萬(wàn)套。
上述人士表示，因市場(chǎng)供應(yīng)量充足，且存量巨大，就導(dǎo)致了重慶市場(chǎng)敏感度非常高，當(dāng)市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)價(jià)格回調(diào)，當(dāng)很多開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)住宅項(xiàng)目，傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，考慮周期性節(jié)奏，開(kāi)發(fā)商拿地就不夠積極。
但放置到市場(chǎng)整體下行的大環(huán)境下，重慶土拍遇冷實(shí)際上與成都、天津、杭州、蘇州等其他城市的情況大致。
地市熱度在第二輪供地中明顯下降，“冷”成為了普遍性的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，本輪土拍中濟(jì)南流拍率33%，天津流拍率34%，成都流拍率31%，福州流拍率34.6%.....
從開(kāi)發(fā)商角度而言，利潤(rùn)是一個(gè)比較大的問(wèn)題，“帳都算不過(guò)”是多數(shù)房企望而卻步的主要原因。
此外，三道紅線的政策細(xì)化下，拿地銷(xiāo)售比40%的紅線也讓大多數(shù)房企在集中供地的下半場(chǎng)被限制住。市場(chǎng)整體下行壓力下，活下去成為更多企業(yè)的呼聲，壓力更主要來(lái)自于資金的流動(dòng)性壓力。
而對(duì)后市樓市的預(yù)判，是開(kāi)發(fā)商在拿地端停住腳步的原因之一。正如一位上市房企掌舵者所預(yù)判的，“下半年的市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力比較大，甚至是慘烈的”。
這一方面由于階段性的政策調(diào)控導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題頻現(xiàn)，同時(shí)信貸資金市場(chǎng)也偏緊，開(kāi)發(fā)商資金壓力大。
另一方面則是因?yàn)?ldquo;房住不炒”政策的堅(jiān)決，購(gòu)房群體對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期發(fā)生改變，疊加整體經(jīng)濟(jì)壓力，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力有所下降。
關(guān)鍵詞： 重慶 第二輪 供地 1小時(shí) 結(jié)束
責(zé)任編輯：Rex_01
