地價(jià)又漲了!50城賣地收入超1.6萬億 房價(jià)能穩(wěn)嗎?
近段時(shí)間以來，全國多個(gè)城市的土地市場整體回溫，土地成交額持續(xù)上升。機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，北京、上海、杭州三地的賣地收入均突破千億元，49個(gè)城市超過百億元，隨之而來的還有土拍溢價(jià)率的上升。
分析認(rèn)為，金融環(huán)境的寬松，客觀上使得房企有能力去競拍土地，加上一些優(yōu)質(zhì)土地的相繼推出，也引來房企的爭搶。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年二季度土地市場的成交規(guī)模有望維持高位，一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈。
50城賣地收入超1.6萬億元 溢價(jià)率提升
5月19日，北京市成交了三幅住宅用地，其中兩幅位于豐臺(tái)區(qū)分鐘寺的土地格外引人關(guān)注。分鐘寺村L39號(hào)地塊吸引到10家房企參與競拍，經(jīng)過56輪競拍，最終被合生創(chuàng)展旗下的公司以42億元價(jià)格拿下，溢價(jià)率為42%，可售住宅綜合樓面價(jià)為76168元/平方米。
當(dāng)天拍賣的分鐘寺村L41號(hào)地塊，經(jīng)過82輪激烈競拍，也被合生創(chuàng)展以65.4億元的總價(jià)收入囊中，溢價(jià)率37.86%，可售住宅綜合樓面價(jià)為73912元/平方米。而在10天前的5月9日，合生創(chuàng)展已經(jīng)以72.2億元總價(jià)、26.2%溢價(jià)率取得相鄰地塊，綜合樓面價(jià)為69133元/平方米。
10天內(nèi)，合生創(chuàng)展連續(xù)以高溢價(jià)率、高樓面價(jià)、高總價(jià)的方式，取得北京市區(qū)3塊優(yōu)質(zhì)土地，震驚土拍市場。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，合生創(chuàng)展要想實(shí)現(xiàn)盈利，這三宗土地需要打造出10萬元/平方米以上的豪宅產(chǎn)品。
合生創(chuàng)展共計(jì)179.6億元的土拍貢獻(xiàn)，讓北京今年的賣地收入沖破了千億元關(guān)口。數(shù)據(jù)顯示，截至近日，北京土地市場總成交金額約為1130億元，同比上漲83.29%;平均溢價(jià)率為18.61%，同比上漲71.1%。
土地市場升溫的現(xiàn)象也同樣出現(xiàn)在廣州、深圳等城市。5月15日，深圳前海一宗采用“雙限雙競”的宅地舉行了拍賣，16家房企參與競拍，最終，該地塊被龍光地產(chǎn)以115.97億元拿下，并配建40760平方米的人才住房，溢價(jià)率為45%。該地的可售樓面價(jià)約87409元/平方米，成為深圳單價(jià)新“地王”。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，今年以來，全國50個(gè)大城市土地市場成交額合計(jì)達(dá)1.6萬億元，同比上漲12%;27個(gè)城市的賣地收入超過200億元，49個(gè)城市超過百億元，均刷新歷史記錄;土地市場成交額超過千億元的城市有3個(gè)，分別為北京、杭州(約1097億元)、上海(1015億元)。
溢價(jià)率上升，成為當(dāng)前土拍市場的一個(gè)特征。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端稱，今年已經(jīng)拍出的土地中，成交價(jià)超過20億元的地塊有44宗，其中，底價(jià)成交的土地只有11宗，占比為25%。在之前，底價(jià)成交的地塊基本會(huì)占50%以上，2019年第四季度拍出的高價(jià)地中，底價(jià)成交的更是占到60%。
克而瑞研究中心稱，在優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)開閘的影響下，今年4月份土地的溢價(jià)率在3月的基礎(chǔ)上再度上漲3.8個(gè)百分點(diǎn)，增至16.0%，創(chuàng)下去年7月以來新高。到了5月11-5月17日這周，土地市場周度溢價(jià)率已經(jīng)升至26%，創(chuàng)下今年以來新高，較4月第一周的溢價(jià)率12%已經(jīng)翻番。各等級城市的熱度保持空前高漲，一、二線溢價(jià)率均高達(dá)27%，三四線稍遜色，為24%。
一二線城市仍是重點(diǎn) 房企爭搶優(yōu)質(zhì)土地
從區(qū)域和城市等級看，一二線城市的土拍市場熱度更高。
貝殼研究院5月29日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月，全國351座城市合計(jì)住宅用地成交量為4438萬平方米，累計(jì)同比下滑21.3%，下跌幅度與4月保持一致。但北京、上海、深圳、廣州等地加大土地供應(yīng)，一線城市居住用地成交量累計(jì)同比增長29.7%。
據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，1-4月份，全國100個(gè)城市居住用地成交面積1.55億平方米，同比減少8.7%，其中，一線城市成交面積1031萬平方米，同比增長5.2%;居住用地平均價(jià)格為6011元/平方米，同比上漲12.3%，一線城市居價(jià)格為18273元/平方米，同比上漲40.1%。
“一線城市的土地交易總體不錯(cuò)，這與地方政府供地意愿明顯增強(qiáng)、土地交易約束減少等因素有關(guān)。部分房企也加大了對一線城市的土地投資，拿地積極性明顯增強(qiáng)?？傮w上看，在當(dāng)前穩(wěn)投資的大環(huán)境下，一線城市土地市場面臨更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，相關(guān)土地交易行情有望繼續(xù)回暖。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱。
嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端分析，今年金融環(huán)境有進(jìn)一步寬松的趨勢，這對房企融資有積極作用，客觀上使得房企有能力去競拍各類土地。不過，如果部分城市地價(jià)過熱，容易引起監(jiān)管部門的關(guān)注，需要注意政策打壓的風(fēng)險(xiǎn)。
除此之外，多地相繼推出優(yōu)質(zhì)地塊，也助燃了土拍市場?？硕鹧芯恐行姆Q，4月份至5月中旬，二線城市土地市場熱度最高。其中，太原表現(xiàn)最為突出，整體溢價(jià)率高達(dá)44%，主要是由于太原在中心區(qū)核心地塊萬柏林區(qū)長風(fēng)西板塊供應(yīng)三宗大體量宅地，周邊商業(yè)配套完善，地塊升值潛力巨大，引起房企的激烈爭奪，最終三地分別被保利、中海、富力競得，溢價(jià)率分別為74%、72%和45%。優(yōu)質(zhì)地塊的集中出讓，使得太原的土地市場達(dá)到前所未有的熱度。
前述北京分鐘寺地塊，除了不限價(jià)，本身的位置也較好。貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，北京分鐘寺區(qū)域?yàn)樗沫h(huán)內(nèi)少有的價(jià)值洼地，雖當(dāng)前居住氛圍較弱，但便利的交通條件以及真空競爭環(huán)境為其帶來較好的發(fā)展機(jī)遇，三宗相鄰地塊集中成交和入市，未來將形成合力，打造新的中高端居住版塊。
至于土地市場未來的表現(xiàn)，克爾瑞研究中心預(yù)計(jì)，二季度土地市場成交規(guī)模有望維持高位，但在資金面和銷售預(yù)期的壓力下，也會(huì)有更多條件不佳的地塊無人問津，土地流拍率或繼續(xù)攀升。各等級城市的成交量價(jià)和市場熱度雖然全線回升，但一、二線城市的成交集中度再度升高，接下來，需求更有保障的一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈，不同等級城市之間的分化愈發(fā)明顯。
樓市交易迅速恢復(fù) 市場進(jìn)入“小陽春”
土地市場的升溫反映出開發(fā)商們對未來樓市的信心。張大偉稱，部分房企判斷市場會(huì)快速企穩(wěn)，拿地積極性明顯提高，特別是今年4-5月整體行情持續(xù)升溫的情況下。
國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)到50個(gè)，較2、3月份的21個(gè)、38個(gè)有明顯增加;二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)到37個(gè)，較2、3月份的14個(gè)、32個(gè)有增加，新房、二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均恢復(fù)至2019年第四季度的水平。
貝殼研究院29日提供的數(shù)據(jù)顯示，5月，其監(jiān)測的重點(diǎn)18城二手房成交量繼續(xù)增長，環(huán)比增加15.2%，同比增長42%，5月成交量為去年成交量最高水平(2019年3月)的98%;1-5月交易量較去年同期減少15%左右，較1-4月的同比降幅收窄了10個(gè)百分點(diǎn)，可見疫情對市場的影響在逐步減少。
“整體交易量的大幅增長，與疫情推遲了需求的釋放、五一小長假便利期和房貸利率下滑影響購房者預(yù)期有關(guān)。”貝殼研究院分析。
那土地市場的回溫，是否會(huì)帶動(dòng)樓市交易量的上漲呢?貝殼研究院認(rèn)為，二手市場方面雖然在5月份進(jìn)入了遲到的“小陽春”，但不管是根據(jù)季節(jié)性規(guī)律還是目前的市場供需情況，交易量預(yù)計(jì)都將出現(xiàn)自然回落的跡象。嚴(yán)躍進(jìn)稱，雖然寬松預(yù)期不斷，但從短期看，房價(jià)漲幅反彈的可能性不大。
張大偉稱，重申“房住不炒”后，房地產(chǎn)調(diào)控政策的大幅放松的幾率較小，市場未來的走勢，要看信貸政策與各地人才引進(jìn)政策的力度有多大。“全球都在‘放水’、各地人才的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)越來越低，這將成為2020年市場的主流政策趨勢。”
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)調(diào)控
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