投資摘要：
每周一談：3 月物企外拓增速略有降低
(資料圖片)
2023 年3 月TOP50 物企新增第三方拓展數(shù)量同比增長13.09%，環(huán)比增長15.25%。根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的《2023 年3 月中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積TOP50》數(shù)據(jù)顯示，3 月TOP50 物企新增第三方拓展數(shù)量1270 個，22 年同期數(shù)據(jù)為1123 個，2 月數(shù)據(jù)為1102 個，3 月整體拓展速度較22 年同期略低。
3 月TOP50 物企新增合約面積1.47 億方，環(huán)比增速達(dá)34.35%，新增合約面積中仍以第三方拓展為主。
3 月房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，關(guān)聯(lián)方承接面積環(huán)比增速高于第三方拓張環(huán)比增速，但物企合約面積增長仍以第三方為主。TOP50 物企關(guān)聯(lián)方承接面積為3323萬方，環(huán)比增長42.92%，第三方拓展面積為12138 萬方，環(huán)比增長30.42%，第三方拓展面積為關(guān)聯(lián)方承接面積的3.65 倍。
關(guān)聯(lián)方具有較強(qiáng)信用的物企承接內(nèi)生面積確定性更高，在辦公業(yè)態(tài)具有較強(qiáng)優(yōu)勢的招商積余外拓能力較強(qiáng)。整體來看，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余的內(nèi)生及外拓能力均好。
住宅類業(yè)態(tài)拓展占比仍較低，非住宅業(yè)態(tài)拓展熱度不減。
3 月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)分別為辦公、學(xué)校、住宅，項(xiàng)目占比分別為39.2%、25.5%、17.3%，其他類業(yè)態(tài)（包括產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、公建、商業(yè)）單項(xiàng)占比均不超過10%。
雅生活在辦公類業(yè)態(tài)拓展規(guī)模最大，為531 萬方，中海物業(yè)在住宅類業(yè)態(tài)拓展規(guī)模最大，為389 萬方。
中海物業(yè)、萬物云等規(guī)模較大且住宅占比較高的物企在拓展住宅類業(yè)態(tài)具有優(yōu)勢，雅生活、保利物業(yè)、招商積余等非住宅占比較高的物企在拓展辦公、產(chǎn)業(yè)園類業(yè)態(tài)方面具有優(yōu)勢。
數(shù)據(jù)追蹤（4 月10 日-4 月14 日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A 股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年4 月14 日，持有883.06 萬股，較上周上漲11.54%，持股市值1.37 億元。
港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年4 月11 日至4 月14 日，增幅最大的是卓越商企服務(wù)，本周增幅0.81%。降幅最大的是碧桂園服務(wù)，降3.54%。持股比例最高為保利物業(yè)，為66.68%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.4 億股。
投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨(dú)立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
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