房子就是一個(gè)家庭最重要的財(cái)富，沒(méi)有之一，根據(jù)央行調(diào)查組公布的數(shù)據(jù)顯示，在城鎮(zhèn)家庭的財(cái)富中，房產(chǎn)稅類(lèi)固定資產(chǎn)占比超過(guò)70%。房?jī)r(jià)的任何波動(dòng)都直接關(guān)乎著很多家庭的財(cái)富升值或者貶值，所以對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)人們都非常關(guān)心。從1998年住宅全面商品化改革以來(lái)，除了2008年房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)比較大的跌幅之外，其余時(shí)間房?jī)r(jià)基本上都是上漲的，并且平均房?jī)r(jià)也從2000年的不到2000元/平方米漲到了如今的萬(wàn)元左右，上漲了4倍之多。僅僅是平均房?jī)r(jià)就上漲的這么多，很多城市和地區(qū)房?jī)r(jià)在過(guò)去20年里都上漲了十幾倍甚至幾十倍。
房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲讓以前買(mǎi)了房子的人都掙到了錢(qián)，特別是早上買(mǎi)房的人，他們幾乎就是“睡后”收入，一邊住著房子一邊就把錢(qián)給掙了。再加上本身房子就是人們生活中的必需品，人們對(duì)房子也有特殊的情感，所以很多人都非常愛(ài)買(mǎi)房子，甚至很多人直言有錢(qián)就買(mǎi)房子。不可否認(rèn)，在過(guò)去20年里房子都是我國(guó)居民心目中最好的投資產(chǎn)品，沒(méi)有之一，同時(shí)房子也給很多人帶來(lái)了巨額財(cái)富，一些人甚至僅通過(guò)買(mǎi)房子就實(shí)現(xiàn)了財(cái)富積累。就比如2000年北京三環(huán)房?jī)r(jià)在3500元/平方米，而現(xiàn)在最低都是10萬(wàn)元/平方米起步，這意味著2000年買(mǎi)北京三環(huán)附近購(gòu)買(mǎi)一套120平方米的房子，現(xiàn)在都已經(jīng)掙了1000多萬(wàn)元。
其實(shí)，除了房子賺錢(qián)效應(yīng)強(qiáng)之外，我國(guó)居民投資渠道匱乏也是房子受歡迎的主要原因之一，對(duì)于大部分普通人來(lái)說(shuō)，除了將錢(qián)存入銀行就是拿來(lái)買(mǎi)房了。因此，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，投資房產(chǎn)的人越來(lái)越多，到了2016年時(shí)更是出現(xiàn)了全面炒房的盛況。房子除了是一個(gè)投資產(chǎn)品之外，更是人們居住的位置，是人們生活中的必需品，并且還和人們的愛(ài)情、婚姻、孩子教育以及醫(yī)療掛鉤。現(xiàn)在年輕人談戀愛(ài)結(jié)婚都需要房子，孩子上學(xué)也需要房子，在這種福利待遇的加持下，房子的作用更大了，這導(dǎo)致生活中城市中的年輕人必須要買(mǎi)房子，否則他們就無(wú)法在城市中立足。也正是這個(gè)原因，讓房子的價(jià)格一直保持上漲，就算房?jī)r(jià)已經(jīng)很高很高，剛需購(gòu)房者依舊要買(mǎi)房子。
(資料圖)
那么，炒房客炒作真的能夠讓房?jī)r(jià)上漲這么高嗎？答案是否定的，房?jī)r(jià)之所以能夠上漲這么高，根本原因還是有著人口的支撐。在過(guò)去幾十年里我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的速度非?？?，每年都有2000萬(wàn)左右的農(nóng)村人口流入城市之中。人們進(jìn)入城市之后第一件事就是解決住房問(wèn)題，前期都是租房，但是隨著時(shí)間的推移，人們必須要在城市中買(mǎi)房子，否則就沒(méi)法談戀愛(ài)結(jié)婚，更不用說(shuō)長(zhǎng)期定居在城市中。而現(xiàn)在年輕人別說(shuō)買(mǎi)房了，租房的壓力都很大，所以高房?jī)r(jià)一直困擾著當(dāng)下很多人。但是房?jī)r(jià)不可能一直上漲下去，就像大樹(shù)不可能長(zhǎng)到天上一樣。過(guò)去住房資源緊缺是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本原因，但是現(xiàn)如今我國(guó)的住房資源已經(jīng)過(guò)剩，并且過(guò)?，F(xiàn)象還比較嚴(yán)重。
根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)超過(guò)96.86%的城鎮(zhèn)家庭都有房子，并且戶(hù)均超過(guò)了1.5套。而在城市中，農(nóng)業(yè)戶(hù)籍的居民僅占城市總?cè)丝诘?0%，并且這20%的農(nóng)業(yè)戶(hù)籍居民也有很多人都有房子。但是根據(jù)這些數(shù)據(jù)可以得出一個(gè)結(jié)論，僅城鎮(zhèn)居民擁有的房子就已經(jīng)足夠城市中所有的人居住，更不用說(shuō)其他大部分農(nóng)業(yè)戶(hù)籍居民也有房子了。很明顯，現(xiàn)在城市中的住房資源過(guò)剩，起碼對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)是這樣的。住房資源過(guò)剩，就意味著以后房子會(huì)供大于求，并且2022年以來(lái)這種情況已經(jīng)出現(xiàn)，并且房?jī)r(jià)也已經(jīng)出現(xiàn)了回調(diào)跡象。那么，在這種情況下，人們還能靠買(mǎi)房掙錢(qián)嗎？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，很多人都十分關(guān)心，畢竟這直接關(guān)乎著自己財(cái)富的多少。
買(mǎi)房掙錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，買(mǎi)房不再只掙不賠
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)過(guò)去一直看漲房?jī)r(jià)，認(rèn)為房子就是最好的投資產(chǎn)品，但是現(xiàn)在馬光遠(yuǎn)也改變了自己的觀點(diǎn)，他認(rèn)為房子已經(jīng)不再適合普通人投資，未來(lái)投資房產(chǎn)需要相當(dāng)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)投資知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。也就是說(shuō)，馬光遠(yuǎn)并沒(méi)有一棍子將房地產(chǎn)行業(yè)“打死”，而是認(rèn)為普通人不再適合投資房產(chǎn)，這說(shuō)明馬光遠(yuǎn)依舊看好不帶部分房產(chǎn)。對(duì)此，馬光遠(yuǎn)提出了“3個(gè)20%”理論，即20%的城市，20%的開(kāi)發(fā)商和20%的房子，意思就是只有部分城市、部分開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)和部分房子適合投資，其余大部分房子都已經(jīng)不再適合投資。
無(wú)獨(dú)有偶，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，房地產(chǎn)行業(yè)短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口，而隨著我國(guó)住房資源逐漸過(guò)剩和樓市調(diào)控政策的持續(xù)收緊，目前樓市的金融、土地市場(chǎng)和客戶(hù)數(shù)量都不容樂(lè)觀。也就是說(shuō)，當(dāng)下的樓市基本上已經(jīng)無(wú)法支撐房?jī)r(jià)的繼續(xù)大漲了，房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)徹底過(guò)去。就比如從2023年以來(lái)各地出臺(tái)了很多救市政策，依舊難以阻擋房?jī)r(jià)下跌的勢(shì)頭，并且商品房成交量也持續(xù)走低。進(jìn)入7月份以來(lái)，樓市行情更是降低到了冰點(diǎn)，不僅投資客在加速賣(mài)房的步伐，同時(shí)炒房客也都在保持觀望態(tài)度。了解樓市行情的人都清楚，現(xiàn)在大多數(shù)人看跌樓市，在這種情況下，剛需購(gòu)房者不買(mǎi)房保持觀望是很正常的。但是開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主賣(mài)不掉房子，他們只能選擇加大降價(jià)促銷(xiāo)的力度，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)走低。
近兩年以來(lái)房?jī)r(jià)都在下跌，那么如果現(xiàn)在買(mǎi)房，一套價(jià)值200萬(wàn)的房子，7年后的2030年還能值多少錢(qián)呢？會(huì)不會(huì)貶值的很厲害呢？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，房產(chǎn)大佬王健林和孫宏斌的看法一致。
首先是王健林，王健林曾直截了當(dāng)?shù)乇硎荆阂欢€(xiàn)熱點(diǎn)城市未來(lái)10年的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，但是三四線(xiàn)城市未來(lái)10年的房?jī)r(jià)會(huì)下跌。王健林之所以有這樣的觀點(diǎn)，其實(shí)是根據(jù)人口流動(dòng)來(lái)判斷的，畢竟房?jī)r(jià)最終需要人口的支撐。而我國(guó)的人口流動(dòng)是從農(nóng)村流向城市，從小城市流向大城市，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市有著很多機(jī)會(huì)和就業(yè)崗位所以能夠持續(xù)吸引人口的流入，房?jī)r(jià)自然也有支撐。但是對(duì)于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，人口卻是一直流失的，人口的減少，房?jī)r(jià)自然也將失去支撐。因此，隨著時(shí)間的推移，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)逐漸回調(diào)，最終回到合理水平。而對(duì)于一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，未來(lái)房?jī)r(jià)也可能下跌，但是最終還是會(huì)因?yàn)樾枨蟮脑黾佣^續(xù)上漲。
其次是融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌，孫宏斌算是第一個(gè)公開(kāi)承認(rèn)我國(guó)住房資源過(guò)剩的房企負(fù)責(zé)人，但是孫宏斌依舊認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)有很大的發(fā)展空間。孫宏斌認(rèn)為房子是一個(gè)消耗品，只要有人存在就會(huì)對(duì)住房有需求，雖然現(xiàn)在我們總體住房資源已經(jīng)過(guò)剩，但是大部分過(guò)剩的住房資源都集中在三四線(xiàn)城市，并且這些住房資源品質(zhì)還比較差。而隨著時(shí)間的推移，人們經(jīng)濟(jì)條件會(huì)越來(lái)越好，對(duì)住房的品質(zhì)要求也會(huì)越來(lái)越高。因此，孫宏斌認(rèn)為未來(lái)人們對(duì)品質(zhì)好的中高端住宅需求會(huì)越來(lái)越大，而品質(zhì)差的房子會(huì)被逐漸淘汰。另外，孫宏斌也明確公開(kāi)融創(chuàng)集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展方向，主攻一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市和中高端改善型住宅。
總結(jié)：很明顯，雖然現(xiàn)在的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但是這并不意味著房?jī)r(jià)將全面開(kāi)啟下跌之路，未來(lái)的房子價(jià)格會(huì)有漲有跌，并且這種分化現(xiàn)象也會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。因此，現(xiàn)在價(jià)值200萬(wàn)的房子10年后價(jià)值多少，需要根據(jù)房子所處的城市、地段和品質(zhì)等多因素來(lái)決定?？赡苡械姆孔?0年后價(jià)值500萬(wàn)，也可能有的房子10年后只值50萬(wàn)，甚至無(wú)人問(wèn)津?？偟膩?lái)說(shuō)，不管房?jī)r(jià)是上漲還是下跌，只要房?jī)r(jià)在合理水平，都是合理的價(jià)格。
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